皆さん、おはようございます！
首都圏のとある市町村が元図書館をコミュニティ施設に改編してます。外観は図書館のまま出入り口だけ必要最小限の改装に留めていますが、建物の中は誰でも販売できる本屋兼図書館、マルシェ、ベーカリー、交流施設など民間の英知によって図書館の面影はありません。

三井不動産は研究所を併設する賃貸オフィスに特化した不動産投資信託（＝ＲＥＩＴ）を組成する計画を持っている様です。大手製薬会社や新興企業を中心に、都心で医薬品などの研究を行えるオフィス対する需要が高まっているからだそうです。寝耳に水の新しいマーケットニーズに少しばかり驚きを隠せませんが、ＲＥＩＴに出来る位の需要があるのでしょう。

三井不動産はＲＥＩＴを通じた資金調達などで、物件開発や不動産取得を加速させる意気込みです。今後数年で、運営する物件数を現在の約２倍の１０施設まで増やす方針です。三井不動産は、２０２０年に研究所とオフィスの機能を備えた物件の賃貸事業に参入しており、東京都の葛西に１号物件を開業させています。きっと不動産運用成績が好調なのでしょう。

２０２１年には東京都新木場に新築物件を初めて設置してます。直近では千葉県柏市の柏の葉エリアを含め、首都圏で合計４物件を運営しているそうです。確かに製薬会社や新興企業の研究施設といったら郊外に立地するのが常識になっていたと思います。また、先行きが不透明な時代的な背景の中で、研究開発型のイノベーションが不可欠であると言われてます。

優秀な研究者を囲い込む必要からも、モノ造りの工場とは違い、都心立地である方がメリットが多そうです。研究所併設の賃貸オフィスは、液体を使った実験や創薬に関する本格的な研究に対応させる必要がありますが、都心立地でも給排水やクリーンルームなど必要な設備を備えることも可能でしょう。一般のオフィスと比較して賃料も高く設定出来るでしょう。

また、一度研究所に入居するとそう簡単には退去もしないでしょう。製薬会社などが自ら研究施設を設けない限り、需要に比べ供給が非常に少ないことありますし、その様な特殊な使用目的で入居する訳ですから、当然に内装設備はオーダーメードとなりテナントが決まってから内装工事に着することが推測されますので、三井不動産にとっては美味しい投資です。

新型コロナウイルス禍の影響で働き方が変わり、オフィス市場の緩みが指摘される中でも、研究所併設のオフィスについては投資家の関心も高まるでしょう。三井不動産は、国内で初となる同施設に特化したＲＥＩＴの組成時期や上場の有無などを明らかにしていませんが、米国で先行する研究所併設の賃貸オフィスは、日本でも潜在需要が強いと見込んでいます。

構想としては、運営する研究所併設オフィス物件を数年で１０物件程度まで広げていく考えを持っており、その多くをＲＥＩＴに組み入れるものと考えられます。三井不動産は、医療やヘルスケアを成長産業と見込んでおり、研究所併設オフィスの供給を通じ、関連企業の成長や新たな医薬品の研究開発を後押しする考えを持ち、同社の第６の柱に育てる考えです。

最近の国内大手ディベロッパーは、単に不動産を供給するのみに留まらず、その不動産に入居するテナントと共存共栄の考えで支援しながら成長させて行く考えを持っています。ディベロッパーは決して減耗することのない社会的な資本財を活用して社会に貢献すべきだと思います。その意味において、一定の産業を特定し育成する姿勢は大切なことだと思います。

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