皆さん、おはようございます！
コロナワクチンの接種が始まっていますが、思ったほど接種を受けた人の人数が増えている様には感じません。私のところにも、最近、地元行政から接種の通知が届きましたが、いざ当事者になってみますと、先んじて接種を受けるべきかどうか思いとどまってしまいます。

三菱地所がお膝元である丸の内をビッグデータで変える構想を持っています。３０万人弱の人流データを活用し、顔認証等のデジタル技術で様々なサービスを提供する消費の最前線にする計画です。コロナ禍でオフィスの存在感が揺らぎ、建物頼みの大家事業は曲がり角を迎えており、街を行きかう一人ひとりを顧客と位置付け、データで稼ぐモデルを目指します。

オフィスだけでなく、レストランや医療施設に顔認証で入り、就業時間や買い物などの履歴はクラウドで管理し、支払もキャッシュレス。煩雑なスマホ操作からも解放される丸の内の将来の姿を描いています。従来のディベロッパーのビジネスモデルは、不動産の再開発、賃貸や管理を主とする、ストックビジネスの代表格の様な存在であったと受け止められます。

オフィスビルの賃料相場が上がり続けることを前提に、所有不動産の単位あたりの収益力を高めて、いかに不動産の経済価値を高め、その含み益を背景にファイナンスを行って、次なる不動産を仕込むという連鎖を長期間に渡り創り続けるモデルを確立しています。しかし、リモートワークでオフィス不要論がくすぶり、ビルの供給過剰懸念も強まってきています。

その様な中で、これからは街を行きかう人々全てを顧客と捉えたデジタルトランスフォーメーション（＝ＤＸ）を駆使することにより、建物に入居するテナント毎に最適な販売促進策を提案するなど、まち全体をプラットフォームと見立てた経営モデルに転換して行くことになります。それはスットクビジネスのフロービジネス化とでも言うことが出来るでしょう。

個人客の来店頻度等を分析できれば、集客が落ち込んだテナントへの具体的な改善提案なども可能になり、データに基づいたテナントへのコンサルティングで稼ぐと同時に、中長期的には所有物件の競争力を高めることにも繋げられるものと見ることが出来ます。丸の内に集う幅広い職種、年齢の個人データを分析し、個人毎に必要なサービス提案が鍵となります。

丸の内という街全体の付加価値を高めていくことを考えれば、三菱地所が所有する地域で３割程度しか所有しない不動産のみだけを考えていてはダメであり、地域の他の所有者と連携したフロービジネスとしてのサービス展開を視野に入れていく必要があると思います。不動産業界も例に洩れず、自前主義の考え方で自社内で事業を完結する発想では覚束きません。

これからの社会というものは、所有する価値から活用する価値へと変化して行くと同時に、独自性よりも協調性を重んじなければ、社会が求めるニーズに応えることが出来ません。その意味からも、ディベロッパーは従来の所有する不動産の含み益を如何に最大化する観点から、同業異業種とも連携した「まち」のフロー価値を高めることを優先して行くべきです。

それは「まち」を会社と見立てて地域を経営して行く視点が必要だと思います。これまでは業種別の企業による縦割りの産業中心社会があたり前と考えられてきましたが、これからは異業種横断的な企業連携による横割りの生活者中心社会に変化するでしょう。この時にディベロッパーや商社がいままで蓄積してきた、オーガナイザー機能が役立つと考えています。

今日もありがとうございます！
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