皆さん、おはようございます！
人間力という言葉を使うのは初めてかもしれません。私のイメージは寡黙でありながらも、そこに居るだけで存在感のある人物だと思います。多くを語らなくとも様々な紆余曲折の実体験を通じて全てを知り尽くしている、嘘をついても見透かしてしまう様な人物でしょう。

森ビルが「麻布台ヒルズ」を開業しました。約３３０メートルと高さ日本一のビル「森ＪＰタワー」を中心に、住宅や商業施設、ホテルなどが入る複数のビルで構成される巨大複合施設が出現したことになります。六本木ヒルズをはじめ複数の「ヒルズ」が港区六本木から虎ノ門にかけてつながる形となり、同地域における森ビルの存在感が際立つ格好になります。

麻布台ヒルズは旧郵政省本庁舎ビル跡地など８．１ヘクタールの敷地に出来上がった街区です。森ビルは１９８９年に街づくり協議会を立ち上げ、地権者約３００人もの方々と用地買収交渉を行ってきた経緯があります。国家戦略特区における都市再生プロジェクトとして２０１７年に都市計画決定され、２０１８年に再開発組合が立ち上がり翌年に着工してます。

これだけの一等地に超高層ビルを群雄させるには、泥臭い用地買収交渉のみならず、政界にも太いパイプを持ってこそ初めて可能となる開発力だと思います。しかし、正直にこの麻布台ヒルズが３４年もの月日を経て実現した産物であることには驚かされます。林業における樹木だって３４年もの月日が経てば伐採した丸太を適正な価格で販売できる年月でしょう。

私がセゾングループのディベロッパーに入社したのが１９９０年であり、その時には既に事業化に向けた準備が進行していたことになります。そして地道に用地買収を行っていた２０００年には、彗星の如く現れたこのディベロッパーが流れ星のように、その輝きを失ってこの世から消え去っていることを考えますと、森ビルのそこ力らには脅かされるばかりです。

しかも同じ非公開会社でありながら、これだけのヒルズを開発する資金をどの様に捻出したのか、コーポレートファイナンスを専門とする立場として、他人事ながらとても気になります。森ビルの２０２３年３月末時点の有利子負債は１兆６０２０億円と、１０年前の７４４６億円から２倍以上に膨らんだ格好です。貸手である銀行も勇気のいる決断だと思います。

自己資本比率は２５．８％と大手不動産各社の中で低い水準にあります。一方の業績の方は２０２４年３月期の連結営業利益ベースで７５５億円の見通しで、１０年で１．７倍に拡大する見込みです。この連結営業利益の水準は決して高いとは言えないでしょう。ヒルズの１施設当りの投資額が巨額であり、リスク分散が図れているポートフォリオとは言えません。

元々、森ビルの創業者は学校の師範であり都内の一等地に不動産を所有する資産家であったとはいえ、最近のヒルズは全て借入金に頼って用地買収により街区に超高層ビルを開発しています。それは既存ビルから産み出されるキャッシュフローだけでは賄えないほどの巨額の投資となっていますので、その不足資金を銀行からの借入金に頼ってると言えるでしょう。

確かにこれだけブランド力のある超高層ビルであるなら、同じ場所に有り来たりのオフィスビルを開発するより高い賃料収入が期待でき、建物の陳腐化による家賃の目減りも少ないかもしれません。その分、単位当たりの建築費も高くなることに留意が必要です。これだけの大事業を行うには、リスクでは言い表せない果てしないロマンがないと出来ないでしょう。

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