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老舗「富士屋旅館」古民家再生!

皆さん、おはようございます!
新聞を取りに外に出ましたら、今朝も空が高いですね!
昨日も最高の天気でしたが、午後からの木枯らしは予定外でしたね。。
10月も今日一日でおしまい、明日から11月です。


最近、古民家再生を地域の経済再興の主軸として捉えられる動きが増えているようです。神奈川県湯河原町でも、2002年に経営不振で廃業した江戸時代から続く老舗旅館「富士屋旅館」を来春復活させて、まちの賑わいを取り戻そうとする試みがあるようです。
もともと歴史的価値の高い建築物が湯河原には多い様です。


伝統工芸品、伝統的地酒など、その地域で長い歴史の中で培われた製法が今の時代にも残されていることについて、その歴史性の一過程の中に自分も存在していることを感じざるを得ないものと思います。特に古民家は建物は目に見える存在として、その歴史性の中にも地域のシンボリックな存在として我々に安心感を与えるのではないでしょうか。


古民家を買い取り、自宅として住まわれる方も年々増加傾向にあるようです。
ここ湯河原町の「富士屋旅館」は、旅館事業として再生しようというものですので、建物としてどの様に温存させるかという建築上の側面に加え、この建物を活用した旅館事業の再会をどの様に行っていくかという側面があると思います。


一度、廃業した旅館を再開業させる訳ですから、新たに事業をはじめるのと同じことになります。古民家の取得資金から、営業再開に必要な什器備品の購入に必要な資金をどうするかという現実的な問題もあります。この湯河原町の場合は、地域金融機関主導で地域活性化と新規融資先の開拓に狙いがあるようです。


そんな「富士屋旅館」でも、地方銀行が融資を行うにあたり必要な担保評価の見極めが難しいという大きな課題に直面しているとのことです。現在の銀行の融資は「担保主義」で融資額に見合う不動産等の担保評価額がなければ融資実行されないという業界慣習上の課題(=必ずしも法律で定められている訳ではありません)が存在します。


ここに二つの検討すべき課題があります。一つは銀行の融資における担保至上主義の問題。もう一つは古民家をはじめとする歴史的建造物の「経済的価値」の問題です。
特に経済活動を営むにあたりまして、前者の課題に直面し、思った様に事業展開することが出来ずに成長を阻害する弊害があります。


不動産担保至上主義の融資は、戦後からバブル経済崩壊までの高度経済成長下において右肩上がりに上がり続けた地価を前提に融資という信用創造が図られて来た経緯があります。経済が成長すれば、それがまた不動産価格上昇を助長するというメカニズムです。人口減少や経済のソフト化により、必ずしも地価と経済成長はリンクしなくなっています。


本来、銀行の融資とは対象となる事業の成長性や安全性を公正に評価して判断すべきものであり、不動産担保は万一に備えた副次的な債権保全方法であるべきです。どころが、現状の銀行の風潮は、不動産担保による債権保全が第一義にあり、事業性の評価が二次的な情報となっている様に見受けます。


それは、銀行が事業性を評価するノウハウを蓄積してこなかったことに由来します。この辺が、ベンチャー企業や中小企業が今一つ花開かない原因にもなっていると言えると思います。仮に一営業担当者が事業評価をしても、それを銀行という組織でコンセンサスを得るのは難しいと思いますので、ある意味組織上の弊害とも言えるかもしれません。


ただし、銀行も民間企業である以上、時代的な背景を見極めて、新たな金融ビジネスモデルを構築して行きませんと、将来が見込めなくなってしまいます。これからの時代に必要なのは、大手企業からベンチャー企業まで、如何に新たな事業を創出して行くかが国策でもあります。


どの様な商売でも、自ら営む事業の「目利き力」を源泉として、リスクを見極められるので、そのリスクの対価として高いリターンを得るというのが根底にあります。
金融ビジネスも商売である以上は、同じことが言えます。不動産評価の目利き力ばかりを高めるのであれば、不動産銀行と何ら変わりないと思う所です。


もう一つの建物をはじめとするモノの「経済的価値」ですが、今までの工業社会ではそのモノを生産する為に要した原価コストの積み上げによって、経済価値が決まってきた経緯があります。しかし、経済価値はそれを購入したり、使用する人が享受するベネフィット(=享受する利益)によって決定されるという側面がある訳です。


どんなに立派なホテルを建設しても、立地が悪ければ利用客数が伸びず、そのホテルの建物価値は、建設に要したコストで転売することは不可能となります。享受できるベネフィットに基づいて(=収益還元方法等)評価されます。一方、建設コストよりも収益還元法の方が高くなる立地では、建設コストに評価額が引きずられるのげ現実です。


結局は、公正妥当な評価額というよりも、リスクを考慮して様々な評価手法の下限価格に寄ってしまうのが銀行のリスクを排除する物事の考え方です。これだけ金融工学が発達した世の中ですから、事業性を正当に評価してもリスクを考慮に入れたいのであれば、分散投資をするとか、再保険を掛けることによりリスクを分散できるはずです。


また、そのリクス分散にともない発生するコストは、金利としてお客様にご負担頂けば済む話だと思います。これからの新しい時代を迎えるにあたりまして、今までの不動産を持っているか否かという従来の判断基準で融資可否を決めることなく、情報テクノロジーをも活用して事業の目利き力を培って行って欲しいものです。


今日もご覧いただきましてありがとうございます!



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