皆さん、おはようございます！
最近は毎週のように出張があり、東京にいても外出の予定で埋め尽くされており、なかなか実務をこなしている時間を持てずに困っています。先週などは週中と週末に出張に行ってしまった為に、日曜日に仕事を行っていたのですがＰＣに向かう目が霞んで体力の限界です。

首都圏やその周辺地域では、バブル経済の再来を思わせるほど、大規模不動産再開発が活況を帯びています。国内におけるダブつく金余り現象が長期資金のマイナス金利を生み出していることを背景に、底堅い収益が見込まれる不動産事業について、今のうちに２０～３０年先を見据えて投資を行い、安定的な収益基盤を確立しておこうという思惑が見て取れます。

三越伊勢丹ホールディングス（＝ＨＤ）は、旗艦店の伊勢丹新宿本店と三越日本橋本店の再開発に着手する意向を表明しています。いずれも店舗周辺保有する不動産を含めた一体開発を視野に入れ、単なる百貨店のリモデルに終始することなく、百貨店を中心にオフィスビルやホテル、住居などを配置し、街の回遊性を持たせた再開発を目指す計画となっています。

帝国ホテルは、日比谷にあります旗艦店帝国ホテル東京に約３０００億円もの投資を行い、周辺で三井不動産が行う地域再開発と合わせた本館、タワー別館の建て替えを行います。一昨年、我が国を代表するホテル御三家の一つホテルオークラが、タワーホテルを竣工していることに触発された、遅れをとるまいとする帝国ホテルの社運を賭けた英断だと思います。

海外投資家による国内投資を見ますと、米ゴールドマン・サックスが従来の年１０００億～１５００億円であった投資額を倍増する２５００億円規模に増額する計画です。情報社会の進展により需要が拡大する物流施設やデータセンターの他、企業が売却する不動産への投資を見込んでいます。２０２０年の海外投資家の国内投資額は約１兆５千億円に達してます。

将来の金利動向を見通しますと、低利水準のまま小幅上昇傾向に推移すると思います。情報社会において、企業セクターにおける設備投資が手控えられソフト化にシフトして行く流れが顕著となり、資金需要サイドが後退して行く一方、少子高齢社会において貯蓄傾向が更に進んで行き資金余剰となることから、金利水準が高まる可能性は低いものと考えられます。

実物経済についても、モノが満ち溢れた社会において需要過多になることは考えられず、むしろ情報技術革新により価格は頭を押さえられることから、今後、本当に僅かながらのインフレ率で推移することが長期化するでしょう。米国のＧＤＰ成長率が小幅ながら回復してくるため、日本との金利裁定が働きますが金利水準は低利レンジの中での小幅上昇とみます。

そんな金利動向を先読みした不動産投資が窺い知ることができますが、これまでの様に事業主体毎に採算性を重視した不動産開発に終始することなく、街並みとの調和のとれた再開発であって欲しいものです。それは景観としてのハードウエアのみならず、人の流れを分断することのないソフトウエアを重視した、人間主体の不動産再開発であるべきだと思います。

都市における必要最低限の再開発は、その街のブランド価値を高めるうえでやむを得ないことだと思いますが、それはあくまでもあるべき街の姿を実現するための布石だと受け止めています。望ましいのは、いまある建物の内装とコンテンツとしての運営をリノベーションすることにより、歴史を分断することなく脈絡を持って文化を高めていくことだと思います。

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