皆さん、おはようございます！
いつも３本の柱ということを意識しています。１本足して４本の方が安定感が増すのでしょうけど、安定し過ぎてしまい機動性に欠けてしまうからです。また、自分で意識している訳ではないのですが、キャパシティからも３本の柱を深める方が力を発揮しやすいようです。

モーゲージと言いますと、何やら厳つい金融商品の様なニュアンスがしてしまいます。確かに翻訳しますと譲渡抵当付債権となりますが、リバースモーゲージはマネーゲームを匂わせる金融商品ではなく、主に高齢者の生活資金などを想定して開発された、持ち家を担保に住み続けながら資金の融資を受けることが出来る、個人向けのローン商品とお考えください。

住宅所有者であり融資を受ける高齢者は、亡くなるまで原則返済が一切不要（＝利息だけ支払う商品もあります）です。最近、このリバースモーゲージの利用者が増えており、推定融資残高は１６００億円前後と過去３年間で５００億円ほど残高が増えている様です。わが国の平均寿命が延び、充分な老後資金を蓄えていない世帯にとって心強い味方だと思います。

リバースモーゲージは、自宅を担保に老後必要な生活資金などの融資を金融機関から受ける商品です。一般的には毎月、利息のみを支払って元本は資後、自宅を売るなどして返済する仕組みの金融商品です。今でこそ多くの金融機関が取り扱うようになっていますが、１０数年前にこの商品を販売したのは東京スター銀行であり、融資金額は増加傾向にある様です。

特にメガバンクや地方銀行が取り扱う住宅金融支援機構の保険付きリバースモーゲージが伸びているようです。仮に自宅を売却してもなおローン債務が残ったとしても、相続人には支払を請求しないタイプが支持されている様です。この商品を提供する金融機関側の難しさは不動産価格が下落した場合に未回収となるローン残債のリスクを負担する所にあります。

住宅金融支援機構の保険を使用しますと別途、利用者にとって保険料を負担しなければならなくなります。かと言って未回収ローン残債を相続により子供世代まで負担させるのは忍びないでしょう。これからの高齢化社会において一番心配なのが生活資金の問題だと思いますので、もう少しこのリバースモーゲージを使い勝手の良いものにする必要がありそうです。

金融機関の本分は、収益源である融資のリスクをコントロールして、自らが負担するリスク費用を軽減することにあります。その技術に長けているからこそ、金融市場で余剰利益を享受しながら、事業を営んで行ける訳です。確かに保険によりリスクをヘッジすることも一案だと思いますが、他にも不動産リスクを享受できる事業者と組んでみてはどうでしょうか。

例えば、不動産会社は長期間に渡り土地を所有し、時代の流れを見極めてその土地を有効活用すべく付加価値をつけて販売しています。立地や地価動向を見極める目利き力を拠り所として、リスクを負担しコントロールすることにより付加利益を享受するビジネスモデルだということが出来ます。金融機関が不動産会社と協業して商品設計することも可能でしょう。

人の生命がいつ途絶えるのかは誰にも分かりません。中期的であることもあるでしょうし超長期的ということもあるでしょう。その様な将来リスク（＝土地）を多数入れ込んだポートフォリオを組成して考えれば、リスクが中和されて結局は平均寿命と近似する期間になると思います。リバースモーゲージも、そうやって回避し商品性を高めることが可能でしょう。

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