皆さん、おはようございます！
自問自答を繰り返し、行動が伴わない方を見かけることがあります。折角よい感性を持っているのですが残念な気がします。人間というものは他人との関わりの中で営んでいますので、現実を直視しながら自分ならではの考えを添える程度がちょうど良いのでしょう。

昨今、ハウスメーカーによる相続対策や投資目的とした賃貸住宅に融資（＝ローン）を付けたパッケージ商品が過熱してしまい、銀行融資における不正が露見されるような社会問題が起きたことは未だ記憶にも新しいとことと思います。賃貸住宅向けローンの総量規制ではありませんが、各金融機関は融資に際して慎重な対応が求められているところです。

確かに、大小ハウスメーカーがこぞって賃貸住宅（＝アパート）供給するものですから、市場が飽和している感が否めません。新築のアパートには入居者が入り易いですが、築年数が古くなってきますと、入居者が新築物件に流れてしまい空室が目立つようになってきてしまいます。その様なアパートでは事業採算が合わなくなってくる課題もあります。

アパートオーナーのその様なリスクを排除するため、大手ハウスメーカーでは一括借上（＝サブリース）方式といって、アパートを新築の際にオーナーから一棟をまるごと賃借することにより家賃を保証するという仕組みまで生み出されています。この場合、ハウスメーカーが入居者への賃貸を行い、空室に対するリスクを取る仕組みとなっています。

しかし、それでも予想以上の空室が生じた場合には、オーナーと家賃保証額を引き下げる約定となっており、最終的にはハウスメーカーからの甘い言葉に乗せられたアパート経営者であるオーナー経営者が泣きをみるという結末となっいます。アパート建設資金返済が滞るなど、この点も賃貸住宅経営における課題として顕在化している問題だと思います。

今後、国内における人口減少問題にドライブがかかって参りますと、事業採算が合わなくなった賃貸アパートが増えてくる懸念があります。賃貸アパート経営に参入する際には、ハウスメーカーの提案を鵜呑みにせず、不動産事業者としての冷静な目利き力が望まれるところです。単に投資目的で利回りを得るという考えではリスクが高すぎると思います。

ハウスメーカーが提供する賃貸アパートという商品は、どこの商品も同じ様な間取りで商品性に大差がありません。その様な現在の商品性において、入居者が求めるものは立地の良さに影響されることでしょう。駅に近い立地や、公園やショッピングセンターに近い閑静な立地などは、誰しもが入居したい立地は空室の問題も大幅に軽減されると思います。

その様な中で、ハードウエアとしての賃貸アパートの建物を他のハウスメーカーの標準的な建物ではなく、多様化するライフスタイルにあった個性的な建物にしてみては如何でしょう。例えば、クルマやバイクをこよなく愛するマニアに向けたガレージハウスの賃貸アパート版を提供すれば、他のハウスメーカーやアパートとの差別化が図れると思います。

希少性が高ければ高いほど、相場に比べて家賃を高く設定できますし、他に代替アパートがないことから転居する確率も減り、結果、空室を減らすことが出来ます。相続対策や投資目的のアパート経営であっても、他人任せにはせずにきちんと事業計画を立てて採算をとっていくことが必要でしょう。その上で、無理のない融資を受けるべきだと思います。

今日もありがとうございます！
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