皆さん、おはようございます！
会社に雇用される以前の仕事は、多くを個人事業主が占めていたと言われています。経済近代化の潮流の中で、現在は雇用されている人が圧倒多数を占めてますが、コロナ禍以降個人事業主と被雇用者の中間に位置する人々が増加の一途を辿っている現実をどう見るべきか。

不動産ビジネスとはいいましても、その裾野は広く不動産開発、不動産賃貸運営、不動産仲介、不動産管理、不動産ファンド、不動産コンサルティングなど、様々な領域があります。
ちょうど私が不動産ディベロッパーに勤務している辺りから、不動産証券化を法制化する動きが活発となり、不動産事業の所有と経営と運営などの分離等が急速に進んだと思います。

それ以前の不動産ビジネスといいますと、不動産を所有しながらキャピタルゲイン（＝転売益や含み益）を高めるべく、立地特性を活かした付加価値の高い不動産の利活用をする目利き力が不動産を生業とする方々にとっての醍醐味であったのではないでしょうか。ところが
、不動産証券化が法制化され、Ｊ－ＲＥＡＴが創設された辺りから状況は一変しています。

不動産が金融商品化されてしまい、株式や債券投資などと同じように、投資対効果による利回り計算を第一義に考え、運用成績により金融不動産の投資判断を行う様になってしまっており、その不動産の立地特性などよりもファンダメンタルズを重視しながら投資意思決定を行うようになっています。考えても見れば土地は金銭と同様に価値を消耗しない資本です。

会計を学んでいた頃、土地が資本であるなら有価証券など金融投資と同様に時価評価すべきではないかと探求していたことが懐かしく思われます。土地を取得原価主義により歴史的原価のまま貸借対照表に計上するのは、他の消耗材の様に減価償却対象資産とは明らかに異なるからです。土地に公正価値（＝時価）がないという理由にしても説得力に欠けています。

最近、不動産大手の森トラストが米ワシントンＤＣのオフィスビルを投資額７００億円超で取得してます。米国では利上げの影響で投資ファンドなどが不動産投資を控えつつある中で
、急速な円安で海外物件の投資額が跳ね上がっていますが、森トラストとしては安定した利益を得られる物件取得できる機会と判断し、米国以外の海外不動産投資も進める方針です。

この森トラストの海外不動産投資行動こそ、不動産会社が金融会社化している象徴ではないかと思います。俗にいう収益物件といわれる不動産に投資を行い利ザヤを稼ぐ姿は金融会社と何ら変わりません。株券や債券であれば、当初それで調達した企業の事業目的の必要性がありますが、果たして不動産ファンドの場合ただの余資の運用にしか見えない気がします。

やはり金融経済とは、実体経済と表裏一体でなければいけないと思います。金融経済の中だけで事業を営んで行こうとすると、それはマネーゲームの様相を呈してしまい、挙句の果てバブルが弾ける構図は歴史が物語っています。金融経済のリターンとしての利益の源泉は、実体経済において創出された事業から生み出される利益という事実を忘れてはいけません。

その意味で、なぜ大手ディベロッパー等は、不動産事業と不動産金融の両方を兼営しているのか不思議な部分もありますが、仮にそれを良しとするのなら不動産金融にばかり傾注せずに不動産を活用した事業者として社会に付加価値を提供するべきではないでしょうか。こぞって太陽光発電事業に参入することの意味をいま一度、問い直してみるべきだと思います。

今日もありがとうござます！
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