ディベロッパーのビジネスモデル！

皆さん、おはようございます！
どういう訳かこれまで関わった中小支援先は、面白いビジネスの素材を持ちながらも、残念ながら債務超過に陥ってしまっている先が多いです。きちんとしたビジネスモデルが打ち立てられていないことと、管理体制が整えられていないことが共通する課題となっています。

ディベロッパーとは、不動産業務である不動産の企画や開発、不動産の売買、開発後の物件の維持・管理など多岐に渡る業務の内、主に「不動産の企画や開発」業務に注力する事業者を指します。不動産の企画や開発とは「街づくり」を意味しており、ディベロッパーは街をより良くする為、その街の将来像を描き、具体的に不動産を絡めた事業の企画を行います。

その上で、ゼネコンや地権者などの多くの関係者を巻き込みながら、実際に建物を創って行きます。このプロセスが開発に当たります。そして開発が終わった後も、街の魅力を向上し続けるために商業施設であればテナントの管理、マンションであればイベントの企画などの運営業務を続けます。最近では悪戯に開発するより既存建物を有効活用する方が大切です。

ディベロッパーには、オフィスビルやマンション、商業施設、ホテル、リゾートなど様々な種類の開発を通して総合的に街づくりを手掛ける、三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産、野村不動産、森ビルなどの総合ディベロッパーと、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンスなど専門領域の不動産を開発している専門ディベロッパーがあります。

良くディベロッパーとゼネコン（＝総合建設会社）が混同されることがあります。ディベロッパー側でも設計部署を持ちゼネコンの設計や建設を管理できる体制を持っていますが、そこは流石にゼネコンの様に施工技術や監理力まではありません。また、ゼネコン側でも不動産部署を持ち不動産開発を含めて建物を建設することもありますが、企画力では劣ります。

そのディベロッパーのビジネスモデルは、シンプルに考えれば開発した不動産を売却するか賃貸するかということになります。その売却益や賃料を高めるために街づくり視点で不動産の付加価値を高めるべく企画することが肝となります。これまでなら、兎に角、広い敷地を集めて、巨大で煌びやかな高層ビルを建てることが使命の様に捉えられてきたと思います。

しかし、これからの人口減少や環境に配慮した持続可能性を考慮に入れますと、むしろその様な新しい建物を造るという視点ではなく、これまでの既存の建築物をどう再活用して街の歴史的流れを分断することなく、その流れの中で街や建築物を捉えて行くことが重要な時代だと思います。ハードウエアばかりでなく、ソフトウエアへの配慮も見逃せないでしょう。

それは不動産の維持・管理ならびに運営に関わる企画力を強化することの必要性を意味してます。建物によって分断されがちなコミュニティを如何に醸成し強化していくかについても
、考えて行く必要があります。その為には街に暮らす人々の営みにまで迫り、人々が交わり共創していく基盤を整えられる仕組みづくりとコーディネート力が大切になると思います。

そうやって街という地域の付加価値を上げることが、これからのディベロッパーに求められるでしょう。これまでなら大胆に不動産を企画・開発する経済合理性に目が向きがちだったと思います。ディベロッパーが持つ街を企画する視点をソフトウエアを開発運営する観点で捉え直し、それを実現する為に必要な利害関係のコーディネート力として活かすべきです。

今日もありがとうございます！
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